Intelegerea termenilor de intravilan si extravilan
Termenii de intravilan si extravilan sunt deseori intalniti in documentele care se refera la proprietatea imobiliara, insa multi proprietari sau potentiali cumparatori de terenuri ii pot gasi confuzi. Acesti termeni sunt esentiali in stabilirea reglementarilor legate de utilizarea terenurilor, dar si in evaluarea valorii unui teren sau a unei proprietati. In esenta, acesti termeni fac referire la pozitia unui teren fata de limitele administrative ale unei localitati. Intelegerea acestor distinctii este cruciala pentru oricine intentioneaza sa achizitioneze sau sa dezvolte terenuri.
Ce este terenul intravilan?
Terenul intravilan este zona de teren aflata in interiorul limitelor administrative ale unei localitati. Aceste terenuri sunt destinate in mod obisnuit dezvoltarii urbane, cum ar fi constructiile de locuinte, afaceri sau alte structuri edilitare. In Romania, conform Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, terenul intravilan include spatii care sunt deja dezvoltate sau sunt planificate pentru dezvoltare in viitorul apropiat.
Caracteristicile terenului intravilan includ:
- Accesibilitate: In general, terenurile intravilane beneficiaza de infrastructura bine dezvoltata, cum ar fi drumuri asfaltate, retele de apa, canalizare si electricitate. Acest lucru faciliteaza constructia si locuirea.
- Utilitati: Terenurile intravilane sunt, de obicei, deja conectate sau sunt in imediata apropiere a retelelor de utilitati publice, ceea ce reprezinta un avantaj mare pentru dezvoltatori.
- Reglementari stricte: Exista reglementari clare privind tipul si inaltimea constructiilor care pot fi realizate pe terenurile intravilane. Aceste reglementari sunt concepute pentru a mentine estetica si caracterul zonei.
- Valoare ridicata: Datorita avantajelor mentionate, terenurile intravilane au de obicei o valoare de piata mai mare comparativ cu cele extravilane.
- Potential de crestere a valorii: Cu cresterea demografica si dezvoltarea urbana continua, terenurile intravilane au un potential ridicat de apreciere a valorii in timp.
Ce este terenul extravilan?
Terenul extravilan se refera la zonele de teren din afara limitelor administrative ale unei localitati. Aceste terenuri sunt, de obicei, utilizate pentru agricultura, silvicultura sau alte activitati conexe, fiind mai putin dezvoltate comparativ cu cele intravilane.
Caracteristicile terenului extravilan sunt:
- Accesibilitate redusa: Infrastructura este adesea mai putin dezvoltata, cu drumuri neasfaltate, si lipsa retelelor de utilitati publice.
- Utilizare agricola: Majoritatea terenurilor extravilane sunt destinate pentru activitati agricole sau silvice, conform reglementarilor de urbanism.
- Reglementari mai putin stricte: Exista mai putine restrictii privind tipul de activitati care pot fi desfasurate, dar sunt necesare autorizatii pentru schimbarea destinatiei terenului.
- Valoare mai mica: Datorita accesibilitatii reduse si lipsei utilitatilor, terenurile extravilane au o valoare de piata mai mica.
- Potential de conversie: In unele cazuri, terenurile extravilane pot fi incluse in planurile de extindere urbana, ceea ce le poate creste valoarea.
Rolul institutiilor in gestionarea terenurilor intravilane si extravilane
In Romania, gestionarea terenurilor intravilane si extravilane este reglementata de mai multe institutii, printre care se numara Primariile locale, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) si Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei. Fiecare dintre aceste institutii joaca un rol esential in planificarea si gestionarea utilizarii terenurilor.
Primariile locale sunt responsabile de:
- Emitere de autorizatii: Eliberarea autorizatiilor de constructie si a certificatelor de urbanism pentru terenurile intravilane si extravilane.
- Planificare urbana: Elaborarea planurilor urbanistice generale (PUG) si a planurilor urbanistice zonale (PUZ), care stabilesc reglementarile de utilizare a terenurilor.
- Gestionarea utilitatilor: Asigurarea dezvoltarii si extinderii retelelor de utilitati publice.
- Monitorizare si control: Supravegherea respectarii reglementarilor urbanistice si gestionarea eventualelor abateri.
- Consultare publica: Organizarea consultatiilor cu locuitorii pentru a dezvolta planuri care sa raspunda nevoilor comunitatii.
ANCPI este responsabila de:
- Inregistrarea proprietatilor: Tine evidenta cadastrala si publica imobiliara a proprietatilor.
- Emiterea titlurilor de proprietate: Asigura clarificarea si stabilirea drepturilor de proprietate.
- Elaborarea hartilor cadastrale: Dezvoltarea si actualizarea hartilor pentru a reflecta modificarile de proprietate sau utilizare.
De ce este importanta distinctia intre intravilan si extravilan?
Distinctia intre intravilan si extravilan este cruciala pentru investitori, dezvoltatori si proprietari de terenuri, avand implicatii directe asupra valorii proprietatilor, legalitatii constructiilor si planificarii pe termen lung.
Importanta acestei distinctii se poate observa prin:
- Valoarea terenului: Terenurile intravilane, datorita pozitiei lor si accesului facil la utilitati, au o valoare de piata considerabil mai mare decat cele extravilane.
- Potential investitional: Terenurile intravilane prezinta oportunitati mai mari pentru dezvoltari imobiliare si comerciale.
- Reglementari stricte: Exista norme clare care guverneaza ce tipuri de constructii pot fi ridicate, asigurand o dezvoltare organizata si durabila.
- Acces la infrastructura: Terenurile intravilane beneficiaza de o infrastructura dezvoltata, reducand costurile si timpul necesar pentru dezvoltare.
- Impact asupra mediului: Planificarea corespunzatoare a utilizarii terenurilor ajuta la protejarea mediului inconjurator, prevenind extinderea necontrolata a zonelor urbane.
Proceduri pentru schimbarea destinatiei terenului
Schimbarea destinatiei unui teren din extravilan in intravilan sau invers necesita parcurgerea mai multor etape si obtinerea unui set complet de autorizatii si avize. Acest proces este reglementat de legislatia nationala si implica colaborarea cu diverse institutii.
Procedurile comune includ:
- Consultarea documentatiei urbanistice: Evaluarea planurilor urbanistice existente pentru a intelege potentialul de dezvoltare al terenului.
- Intocmirea documentatiei necesare: Pregatirea dosarului care include studii geotehnice, de mediu si de impact asupra infrastructurii.
- Solicitarea avizelor: Obtinerea avizelor necesare de la institutiile responsabile, cum ar fi Primaria locala, Directia de Sanatate Publica si altele.
- Evaluarea impactului asupra mediului: Realizarea unui studiu de impact asupra mediului, in special pentru proiectele majore de dezvoltare urbana.
- Emiterea autorizatiei de schimbare a destinatiei: Dupa obtinerea tuturor avizelor, se solicita autorizatia de la primaria locala pentru schimbarea destinatiei terenului.
Aspecte financiare si economice legate de terenul intravilan si extravilan
Investitia in terenuri poate fi o decizie financiara semnificativa, iar diferenta dintre terenurile intravilane si extravilane poate influenta in mod direct returnarile financiare.
Aspectele economice si financiare de luat in considerare includ:
- Pretul terenului: Terenurile intravilane sunt in general mai scumpe, dar pot oferi un randament mai mare datorita potentialului de dezvoltare.
- Costurile de dezvoltare: Terenurile extravilane pot necesita investitii initiale mai mari in infrastructura, in special in retelele de utilitati.
- Impozitele si taxele: Impozitele pe proprietate pot varia in functie de locatia si destinatia terenului.
- Accesul la finantare: Bancile si alte institutii financiare sunt adesea mai dispuse sa finanteze proiecte pe terenuri intravilane datorita riscurilor mai mici si potentialului mai mare de apreciere.
- Risc investitional: Terenurile extravilane pot prezenta un risc mai mare din cauza incertitudinii legate de posibila conversie in intravilan.
